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Wohn-Riester: Mit staatlicher Förderung zur eigenen Immobilie

Wer mit einem Riester-Vertrag vorsorgt, kann das angesparte Geld auch für den Bau und Kauf einer selbst genutzten Immobilie verwenden. Das Wohn-Riester-Modell ermöglicht es Ihnen, die komplette Riester-Förderung zur Anschaffung von günstigen Immobilien zu nutzen. Es ist eine der interessantesten Varianten der Riester-Rente, ein wichtiger Teil der Baufinanzierung und ein unterschätzter Baustein der Altersvorsorge. Denn beim Wohn-Riester nutzen Sie die Förderungen in Form der Zulagen und Steuervorteile bereits jetzt und nicht erst später im Ruhestand. Sie können sofort oder in naher Zukunft in der geförderten Immobilie wohnen. Für Bauherren ist mit der Wohn-Riester-Förderung eine Ersparnis von Tausenden von Euro möglich, da durch die zusätzliche Förderung das Immobilien-Darlehen schneller getilgt und somit bei den Zinsen gespart werden kann.

Wohn-Riester: Immobilienkauf mit Zulagen und Steuervorteilen fördern

Welches Wohn-Riester-Modell ist sinnvoll?

Grundsätzlich müssen alle Anbieter von Riester-Produkten die Möglichkeit zur Entnahme von Vertragsguthaben für Wohn-Riester gewährleisten. Wenn Sie jedoch konkret den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum planen, sollten Sie am besten zu einem der neueren Wohn-Riester-Produkte wie Riester-Bausparvertrag oder Riester-Darlehen greifen.

Riester-Bausparvertrag

Wohn-Riester können Sie über eine Bausparkasse nutzen, indem Sie dort einen Bausparvertrag abschließen. Ein Riester-Bausparvertrag ist vor allem dann interessant und besonders attraktiv, wenn Sie für sich selbst in einigen Jahren (zum Beispiel 7-15 Jahren) eine Immobilie kaufen möchten. Eine besondere Eigenschaft beim Riester-Bausparen ist, dass die staatlichen Zulagen sowohl in der Spar- als auch in der Darlehensphase fließen. So wird Ihr Bausparvertrag schneller zuteilungsreif, und es reduzieren sich Darlehenslaufzeit und -kosten.

Riester-Darlehen

Wenn Sie sofort ein Haus kaufen oder bauen wollen, nehmen Sie ein Riester-Darlehen als Teil der Baufinanzierung. Dies ist im Prinzip ein herkömmliches Annuitäten-Darlehen, dessen Raten aus Tilgung und Zins bestehen. Ein Vergleich verschiedener Anbieter ist in jedem Fall empfehlenswert. Die Konditionen und damit die Zinsen des Riester-Darlehens der unterschiedlichen Anbieter können deutlich variieren.

Tipp: Wohn-Riester hilft beim Entschulden

Wenn Sie bereits in einem eigenen Haus wohnen und schon einen länger laufenden Riester-Vertrag haben, so dürfen Sie Ihr angespartes Guthaben jederzeit für die Entschuldung Ihrer Immobilie verwenden. Und zwar egal, ob Sie den Riester-Vertrag bei einer Versicherung, einer Bank oder einem Fonds abgeschlossen haben. Auch eine Umschuldung von einer bereits existierenden Immobilienfinanzierung ist möglich, wenn das ursprüngliche Darlehen zum Erwerb oder Bau einer selbst genutzten Immobilie eingesetzt wurde.

Wie funktioniert die Besteuerung im Alter?

Auch beim Wohn-Riester greift die nachgelagerte Besteuerung. Kurz gefasst funktioniert das so: Da bei Wohn-Riester keine monatlichen Auszahlungen wie bei einer üblichen Riester-Rente erfolgen, müssen hier fiktive Auszahlungsbeträge geschaffen und besteuert werden. Dazu werden die geförderten Beträge auf einem „Wohnförderkonto“ erfasst und mit zwei Prozent verzinst. Im Rentenalter sind die auf dem Wohnförderkonto aufgelaufenen Beträge zu versteuern.

Dabei haben Sie die Wahl zwischen zwei Varianten: Sie zahlen die Steuern gleich bei Rentenbeginn auf einen Schlag, oder Sie zahlen die Steuern in jährlichen Raten bis zu Ihrem 85. Lebensjahr. Die jeweiligen Beträge sind mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. In der Regel rechnet sich die jährliche Besteuerung trotz des Rabatts beim Einmalbetrag, weil der Steuersatz im Alter sehr gering ist und bei einer Einmaltilgung mit einer einmaligen steuerlichen Belastung meist deutlich höher wird.

So sieht die Besteuerung im Alter aus

Auf einen Wohnriester-Geförderten kommt, wie auf jeden Riester-Sparer auch, eine nachgelagerte Besteuerung zu. Das bedeutet: In der Ansparphase sind die jährlich geförderten Tilgungen und Zulagen steuerfrei, bei Renteneintritt müssen sie versteuert werden. Da es zu keinen Auszahlungen kommt, auf welche Steuer erhoben werden könnten, wie dies bei den anderen Riester-Produkten der Fall ist, werden alle in die Finanzierung geflossenen Beträge auf einem fiktiven Konto – dem sogenannten Wohnförderkonto – vermerkt, maximal 2.100 Euro im Jahr. Am Ende jedes Jahres wird der Stand des Wohnförderkontos jeweils um zwei Prozent erhöht. Die Steuer fällt dann auf das so ermittelte, in die Immobilie investierte Kapital an.

Beispiel: Wird auf dem Wohnförderkonto des Darlehensnehmers 30 Jahre lang der Höchstbetrag von 2.100 Euro verbucht, ergibt sich mit der Verzinsung ein Kontostand von knapp 86.600 Euro. Diese Summe muss er versteuern. Wie viel Steuer dabei anfällt, hängt vom individuellen Steuersatz ab. Bis spätestens zum 68. Lebensjahr muss der Geförderte das Konto auflösen, indem er seine Steuerschuld begleicht. Angenommen der Steuersatz beträgt 27 Prozent, dann würde eine Summe von rund 23.400 Euro fällig.

Der Steuerpflichtige hat die Wahl. Es gibt zwei Möglichkeiten, die Steuerschuld zu begleichen:

  • Der Geförderte begleicht die Steuerschuld sofort. Dann erlässt ihm das Finanzamt 30 Prozent des Betrags.
  • Der Stand des Wohnförderkontos wird durch die Anzahl der Jahre bis zum 85. Lebensjahr des Geförderten geteilt und der sich ergebende Jahresbetrag dem zu seinem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet.

Ob dann tatsächlich Steuern anfallen, hängt von den übrigen Einkünften und persönlichen Umständen des Förderberechtigten ab. Auch nachträglich kann sich der Geförderte noch zur Einmalbesteuerung entschließen – auch dann wird der der Besteuerung zugrunde liegende Kontostand des Wohnförderkontos um 30 Prozent rabattiert. Bedenken Sie, dass bei der Einmalzahlung Ihr Steuersatz deutlich ansteigt und Sie trotz des Rabatts unterm Strich oft mehr zahlen. Deshalb ist in der Regel eine jährliche Besteuerung von Vorteil. Lediglich ab einem Jahreseinkommen von etwa 33.000 Euro im Rentenalter rechnet sich die Einmalzahlung.

Die nachgelagerte Besteuerung kann nach sich ziehen, dass man im Rentenalter möglicherweise recht hohe Zahlungen leisten muss. Trotzdem liegen in der Regel die Vorteile aus der Riester-Förderung während der Immobilienfinanzierung höher als die Steuern, die man im Rentenalter auf das Wohnförderkonto zahlen muss. Das gilt umso mehr, wenn man es schafft, die gewährten Steuervorteile zusätzlich zu den Zulagen in die Darlehenstilgung zu stecken. Die frühere Tilgung des Kredits muss der Darlehensnehmer nutzen. Nach der Zurückzahlung des Darlehens sollte er seine entfallenen Tilgungen sparen und anlegen. Dies bietet Sicherheit, die spätere Steuerbelastung auch zu bewältigen.

Einem bestehenden Riester-Vertrag Guthaben entnehmen

Zur Finanzierung des Eigenheims lassen sich die angesammelten Ersparnisse aus einem bereits besparten Riester-Vertrag, Bankspar-, Lebensversicherungs- oder Fondsvertrag – auch teilweise oder komplett entnehmen. Als Mindestbetrag ist eine Summe von 3.000 Euro festgelegt, wer Guthaben nur teilweise entnimmt, muss mindestens 3.000 Euro des angesparten Betrages unangetastet lassen.

Der Bauherr kann mit dem entnommenen Geld beispielsweise sein Eigenkapital erhöhen, um günstigere Konditionen von der Bank zu erhalten. Ob er dann ein Wohn-Riester-Darlehen oder ein ungefördertes Darlehen aufnimmt, ist unerheblich. Ebenso lässt sich das Geld auch für die Tilgung eines bereits bestehenden, auch ungeförderten Hypothekendarlehens verwenden, vorausgesetzt das Wohneigentum wird zum Zeitpunkt der Tilgung selbst genutzt. Zudem muss die Tilgung in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der Entnahme des angesparten, geförderten Kapitals erfolgen.

Wer seine Immobilie altersgerecht umbauen möchte, muss mindestens 20.000 Euro entnehmen, in den ersten drei Jahren nach Erwerb mindestens 6.000 Euro. Zudem gilt: Die Hälfte des entnommenen Geldes muss in Umbauten investiert werden, die den Vorgaben für barrierefreies Bauen (DIN 18040-2) entsprechen. Der Rest wird eingesetzt, um eventuelle Barrieren zu beseitigen. Beides ist von einem Gutachter zu bescheinigen.

Hat man Guthaben entnommen, kann man seinen alten Riester-Fonds, Banksparplan oder die Rentenversicherung weiter besparen, muss es aber nicht. Verbleibt noch Geld in dem Riester-Vertrag, lässt sich dieser beitragsfrei stellen. Das Guthaben liegt bis zum Rentenbeginn auf dem bisherigen Konto beim Anbieter. Später wird es dann in Form einer Rente ausgezahlt. Alternative: Der Sparer zahlt weiterhin Beiträge in seinen alten Riester-Vertrag ein und tilgt parallel ein riester-gefördertes Darlehen oder bespart einen Wohn-Riester-Bausparvertrag. Für den alten Riester-Vertrag gibt es dann aber keine Förderung mehr.

Vor- und Nachteile der Finanzierung mit Wohn-Riester im Überblick

VorteileNachteile
Staatliche Zulagen möglichNachgelagerte Besteuerung - dadurch kann sich das zu versteuernde Einkommen im Alter erhöhen und die Steuerlast steigen
Steuerersparnis durch Sonderausgabenabzug möglichStirbt der Geförderte während der Darlehensphase, ist das Wohnförderkonto aufzulösen und von den Erben zu versteuern. Das gleiche gilt auch in der Rentenphase, sofern keine einmalige Besteuerung vereinbart war
Schnellere Schuldenfreiheit, da sich der Tilgungszeitraum verkürztWenige Banken bieten Riester-Darlehen an
Darlehensnehmer senkt Zinslast, da sich die Laufzeit des Darlehens verkürztEs gibt eine relativ geringe Guthabenverzinsung bei den meisten Riester-Bausparprodukten
In der Rentenzeit braucht der Geförderte aufgrund seines Eigenheims keine Miete zahlenSpätestens bis zum 68. Lebensjahr muss das Darlehen getilgt sein. Ansonsten wird es auf ein ungefördertes Darlehen umgestellt

Was passiert bei Verkauf oder Vermietung der Immobilie?

Lebenssituationen können sich ändern und beispielsweise steht dann plötzlich an, das bisherige Eigenheim zu verkaufen. Für Wohn-Riester-Geförderte kann sich dies nachteilig auswirken. Nutzt der Eigentümer seine Immobilie gemäß Vorschriften des Eigenheimrentengesetzes nämlich nicht mehr selbst, droht ihm, seine Förderungen vorzeitig versteuern zu müssen.

Der Stand des Wohnförderkontos wird dann dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Allerdings gelten bezüglich dieser Regelung einige Ausnahmen, und zwar in folgenden Fällen:

  • Der Eigentümer investiert den auf dem Wohnförderkonto angesammelten Betrag in eine andere Wohnimmobilie (auch Dauerwohnrecht in einer Alteneinrichtung ist möglich) und zwar innerhalb von zwei Jahren vor oder fünf Jahren nach Ablauf der Selbstnutzung.
  • Der Geförderte zahlt den Betrag innerhalb eines Jahres nach Verkauf in einen anderen Riester-Vertrag ein.
  • Die geförderte Ehewohnung wird aufgrund einer richterlichen Entscheidung dem Ehegatten zugewiesen.
  • Der Eigentümer zieht aus der Wohnung wegen Krankheit oder Pflegebedürftigkeit aus und bleibt Eigentümer der Immobilie, die auch nicht vermietet wird.
  • Die Unterbrechung der Selbstnutzung der Immobilie erfolgt maximal fünf Jahre.
  • Muss der Eigentümer berufsbedingt umziehen, kann er die Immobilie vermieten oder auch anderen Personen unentgeltlich überlassen, muss aber mit spätestens 67 Jahren wieder dort einziehen. Der Zulagenstelle gegenüber muss er Nachweise für den beruflich bedingten Wegzug und die befristete Überlassung erbringen.